年9月20日，中秋。内蒙古呼和浩特，一场秋雨一场凉。

呼和浩特的二手房，其实已经凉了许久。

究竟有多凉？今后二手房会不会变得更凉？小伙伴们又应该如何应对当下的市场？

请耐心看。

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简要说，目前，呼和浩特市二手房虽非全面下跌，但是部分二手房的房价下跌较为严重！

说直白点，大部分小区真跌了不少，虽然小部分小区还坚挺依旧。

图呼和浩特二手房近期走势

这是真跌。为啥真跌？

还是从底层逻辑出发。价格由供求关系决定。

不对比，无真相。目前，仅链家呼和浩特地区挂盘已达套二手房！

图呼和浩特链家的二手房挂盘量

图深圳链家二手房挂盘量

震惊了！深圳市2千万人口，只有套二手房，多万市区人口的呼和浩特市，二手挂盘量已经超过了深圳！你不觉得恐怖么？

这仅仅是统计了一部分二手房挂盘，大量的二手房持续入市的过程当中。

到底呼市有多少套二手房待价而沽？我们不得而知。但真实的数据已经是惊人的。根据诸葛找房的数据，目前二手房房源早已超过7万套！！！！！

图诸葛找房二手房统计（年9月20日）

究其原因，你可以说是因为近年来几百个老旧小区终于拿到了房本，构成了天量的供应，也可以说，是因为恒大地产的坏消息引发的楼市振荡，更可以说，是因为三线工资二线房价一线消费这样的老生常谈的原因。

反正，二手房里面的老破旧，天量出现，接盘者寡。

7万套二手房等着卖！你还敢出手么！

这还是大内蒙的省会。至于大内蒙的其他城市，你觉得二手房行情会好么？

结论：从数据上看，老破旧的二手房，特别是没学区的，价格就是狠跌，急跌。没啥说的！

对策：假如从房产保值角度看，除了硬学区和改善型住房之外，非自住的老破小老破大，全部应坚决逐步进行抛售！

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二手房跌，是真的。但有些人感觉不出来。这是因为，不是所有的房子都会跌。所以，来好好研究一下，啥样的房子，扛跌？

新形势下，在呼市，甚至在内蒙，什么样的房子至少具备保值属性的可能性？硬学区、强改善，好租金，这三点至少满足其一。

我们既然抛弃那些非学区老破旧，那到底应该置换到哪里？

以呼市为例，首先还是硬学区。

啥是硬学区？

编一个顺口溜：苏满关北农青山，锡小电小南门外，横批：实验东河校区。

以上十个学校，苏虎街小学，满族小学，关帝庙小学，北垣小学，农大附小，青山小学，锡林路小学，电力小学，南门外小学，实验东河校区。

有粉丝朋友问：新华小学算不算？东风路算不算？永泰城锡小分校算不算？

在此统一回复：学校或许是很好的，但目前没有真正意义上的学区房溢价。

再补充一点：苏虎街、满小这样的每平方两万＋的天价学区，泡沫太大，肯定是被打击的重点，请您远离。要选就选中等的学区房。

再补充一点：有人说，学区房不是取消了么？错！您还没读懂政策。房哥不劝您上车学区，但有必要把学区的重要意义重申。

啥是强改善?

到底什么样的房子它能跑赢大盘？在跌的时候它能扛得住，在涨的时候它能涨的快？我们叫三好住宅：好户型好地段好物业。

或者说叫做小精贵。

关于好户型：单位面积的情况下，你的功能区（房间数）越多，产品力就越强，更容易跑赢大盘。改善不是越大越好，是你的户型真正的做到了优化。

在未来，平的四室，未来一定比平的三室，流通性要更好。

关于好地段：不是市中心就是好地段。

用二线城市来做个举例，就业中心＞配套中心＞消费中心。

比如西安，钟楼地区有非常多的商场，但是均价才是1万2。三环边西南片区最贵的却每平米8万，平均4，5万（因为最好的就业机会，华为之类的）。

比如成都，春熙路宽窄巷子每平米1万4，5，三四环外成都金融城三期每平米4，5万，因为成都好的公司的就在这里。成都市中心的房价却塌陷了。

房价不是炒出来的，是就业需求滋生出来支撑出来的。

这是好地段的逻辑。

好物业就太简单了，在呼市，人们对于物业的要求很低，新小区，基本都能满足。

啥又是好租金呢？

在当下，租金作为衡量房产的关键指标，越来越重要。但是必须要说的是，住宅产品目前大多数的租金都差强人意，合理的好租金，往往只能从商住产品中寻找。

房哥曾经讲过商铺公寓写字楼。商铺和写字楼的购买因为涉及到商业经营，门槛很高，房哥依然建议不懂不做，最好不碰。相对来说，公寓入门简单，且当下由于恒大事件的发酵，不少内蒙本地的公寓产品，当下价格极端优惠，几乎半价售房，其租金的回报率，远超保本理财。

我们做个比较，一套80平左右的呼市老破旧，价值80万，年租金不会超过两万，但如果换成当下的一些半价公寓产品，最好可换三套40平公寓，年租金可达五万左右。这多出来的三万，就是资产置换和优化之后的好处。

结论：要重新审视------好学区，好户型好地段好物业的核心资产意义。

要重新审视强租金房产的战略意义。

我们要让自己的每一分钱，都有保值的意义。

对策：拥抱核心资产，加速置换，去劣存优。

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很多朋友问房哥，如果手里的老破旧不舍得卖，怎么办？这是个心态问题。

房哥问：当下你持有的逻辑是什么？他说起码现在还有微薄的租金。

房哥回答：在共同富裕的大背景框架下，老破小区的二手房租金，很难增长。这也是当下老破旧下跌的一个重要原因。

因为依照共同富裕的大政策，国家正在大力的发展租赁房，公租房，保障房还有共有产权房。

这些新的房子的出现，你的二手房，租金难涨，也就继续贬值。

未来会看到一个波澜壮阔的场景，那种不好租也卖不掉的房子，会在很多三线城市井喷。大量的老破旧二手房在积压，在甩卖。

与此同时，强学区、强改善、强租金产品，会相对更占便宜。

作为房哥的粉丝，了解这个趋势，并尽早做家庭资产的调整，变被动为主动，是打赢资产保卫战的一个核心基础。重新审视家庭资产，梳理哪些资产是良性资产，哪些是应该坚决抛弃的，在楼市分化的暴风雨来临之前，做好充分的准备，才会收益最大。

呼市二手房的暴风雨，正在翻涌袭来。

（文末结束）

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